근저당설정토지의 사용동의

차주 B는 당행으로부터 금원을 차입하고 그 담보로 자신의 토지와 그 이웃에 위치하는 자신의 아내 C와 처남 D 명의의 토지에 근저당권과 지상권을 각각 설정하였던 바, 차주 B와 물상보증인 C, D의 토지 위에 건물을 신축하기로 하고 당행에 그 동의를 요청하여 왔다. 예상되는 법적 문제점은?

 

1. 토지 소유자와 건축주(또는 건물 소유주)의 불일치

→ 토지와 건물의 일괄경매 가능성의 봉쇄

담보로 제공받은 나대지에 건축을 동의하는 경우에는 건물이 존재하는 상태에서 토지에 대해서만 경매가 진행될 수 있어 담보물의 환가에 많은 어려움이 발생할 수 있음은 사례 ⑴에서 살펴본 바와 같다. 특히 본 사례는 사례 ⑴과 달리 토지의 소유자와 건축주(또는 건물 소유주)의 명의가 일치할 수 없기 때문에 토지와 건물에 대한 일괄경매를 신청할 수 있는 가능성이 원천적으로 봉쇄되어 있다는 점에 문제가 있다. 즉, 건물 완공 후 건물에 근저당권을 설정하지 못할 경우에는 건축물이 존재하는 상태에서 토지에 대해서만 경매를 진행할 수 밖에 없기 때문에 담보가치의 하락을 피할 수 없게 된다.

 

2. 건축물 철거 동의서, 근저당권 설정 계약서 등의 징구

본 사례는 이처럼 토지와 건물의 일괄경매가 불가능하기 때문에, 차주 A와 물상보증인 C, D로부터 건축물 철거 동의서, 근저당권 설정계약서, 위임장 및 인감증명서 등 담보권의 단독 설정에 필요한 서류를 미리 징구하는 방법만이 있을 뿐이다.

그러나, 건물이 완성된 경우에도 철거가 가능할 것인지 여부는 확신할 수 없으며, 인감증명서의 유효기간(3월)이 경과하기 전에 매번 인감증명서를 다시 징구해두지 않으면 근저당권 설정 계약서를 미리 징구한 효과를 볼 수 없다는 약점이 있다.

 

3. 결 론

본 사안은 건축동의에 있어 가장 중요한 대응수단인 일괄경매의 신청이 불가능하기 때문에, 건축물 철거에 대한 동의, 근저당권 설정 계약서 등의 징구 외에는 마땅한 대응책이 없으며, 다른 담보를 추가로 확보하지 않는 한, 신중하게 대처할 필요가 있다.